BvT HUKUK VE DANIŞMANLIK

Koronavirüsün Şehir Değiştiren Üniversite Öğrencilerinin Kira Sözleşmesine Etkisi

 I.   GİRİŞ 

Dünya genelinde büyük yankı uyandıran Corona virüsü Covid-19 (“Virüs”) uzun süredir birçok ülkeyi tedbirler almaya zorlamaktadır. Dünya genelinde yaşanan gelişmeler kümülatif etkiler yaratmakta ve gerek ekonomik gerek sosyal büyük önlemler alınma zaruriyeti oluşturmaktadır. İşbu  alınan önlemler kapsamında  YÖK(Yüksek Öğretim Kurumu) tarafından 13.03.2020 tarihinde yayımlanan “Koronavirüs (Covid-19) Bilgilendirme Notu: 1” başlıklı bilgilendirme ile üniversiteler ikinci bir duyuruya kadar   eğitim-öğretime fiili olarak ara vermiştir. Ara verme nedeniyle şehir dışında eğitim gören yüzbinlerce üniversite öğrencisi okul nedeniyle kiraladıkları daireden ayrılarak evlerine dönmek zorunda kalmıştır.  İşbu makalede koronavirüs kapsamında alınan tedbirler neticesinde öğrencilerin şehir değiştirmesinin daha önce aktedmiş oldukları kira sözleşmelerine etkisi değerlendirilecektir.

 II.   HUKUKİ DEĞERLENDİRME 

Uygulamada biz her ne kadar farkında olmasak da sözleşmeler  evrensel hukuk normu olan  “Ahde Vefa(Söze bağlılık)” ilkesi ile hareket edilerek imzalanmaktadır.  Her sözleşme imzalandığı hal ve şartlar çerçevesinde düzenlenmekte ve sözleşmenin sonuçları yapıldığı şartlara göre öngörülmektedir. Ancak günümüzde küreselliğin ve sosyalliğin iç-içe geçmesiyle birlikte bireyeler elinde olmadan başkasının sebep olduğu bir olaydan etkilenebilmekte ve bu durumdan bir hayli zarar görmektedir.   Bu olaylar doğal, sosyal ve hukuki sebeplerden kaynaklanabilmekte, sözleşmenin akdedildiği sırada taraflarca öngörülememektedir.  Hukuk sistemimizde de  yer verilen bu durum “beklenmeyen hâl  (clausula rebus sic stantibus)” ilkesi  olarak tanımlanmaktadır. 

Sözleşmenin yapılmasıyla kendiliğinden oluşan “Ahde Vefa” ilkesine sıkı sıkıya bağlılık; evrensel hukuk tarafından her durumda   kabul görmemekte, 4701 Sayılı Türk Medeni Kanunumuzun 4. Maddesindeki “Hakkaniyet” İlkesi ile de bağdaşmamaktadır. Bu sebeple gerek evrensel hukukta gerekse ulusal mevzuatımızda sözleşmeden çıkış noktaları belirleyen “Ahde Vefa” ilkesini sınırlayan düzenlemeler bulunmaktadır.  Pozitif hukukumuz açısından somut olayda uygulanacak  bu çıkış noktaları olan  6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138 “Aşırı İfa Güçlüğü” ve m. 331. “Olağanüstü Fesih”  ve  “Mücbir Sebep” normları değerlendirilecektir.

• AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

Aşırı ifa güçlüğü 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun m. 138’de

 ” Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır”

Şeklinde düzenlenmiştir.  Madde metninin uygulanabilmesi için gerekli olan yasal unsurlar değerlendirilerek Koronavirüs kapsamında alınan önlemler neticesinde öğrencilerin akdettiği kira sözleşmelerine etkisinin olup olmadığı belirlenecektir.

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeme
• Koronavirüs “Covid-19” ‘un kira sözleşmesinin yapıldığı sırada öngörülmesi mümkün değildir. Nitekim Dünyayı etkisi altına alacak bu seviyede büyük salgın hastalıkların her 100 hatta 500 yılda bir görüldüğü göz önüne alındığında sözleşmenin yapıldığı sırada salgın hastalıkların öngörülmesi mümkün değildir. Koronavirüsün öngörülmesinin mümkün olmadığı gibi 13.03.2020 tarihinde  YÖK tarafından üniversitelerin eğitim öğretime fiili olarak ara verilmesinin de   sözleşmenin yapıldığı sırada öğrenciler tarafından öngörülmesi mümkün değildir.
• Borçludan kaynaklanmayan bir sebep
• Gerek koronavirüs sebebiyle oluşan salgın hastalığın gerekse YÖK tarafından alınan Üniversitelerin eğitim öğretime fiili olarak ara verme kararının kira sözleşmesinin borçlu tarafında olan öğrencilerden kaynaklanmadığı sabittir
• Sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut olguların, sözleşmenin ifasını istemenin dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde değişmesi 
• Kiraya veren ev sahibi, hayatın olağan akışı gereği taşınmazını şehir dışından okumak için gelen öğrenciye kiraya verdiğini bilmekte hatta bazı sözleşmeler buna göre düzenlemeler içermektedir. Kira sözleşmesinin yapıldığı şartlardaki mevcut olgular (Öğrencilerin üniversitede okumak için taşınmaza konu şehirde bulunması) , YÖK’ün salgın hastalık nedeniyle  üniversitelerde eğitim- öğretime ara vermesi ile büyük ölçüde değişmiştir. Kiracı öğrenci için kira sözleşmesinin yapılma şartları kendisinden kaynaklanmayan ve sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyecek bir sebeple ortadan kalkmış bir başka deyişle sözleşmenin mevcut şartlarda devam etmesinde öğrenci için hukuki yarar kalmamıştır.  Üniversitelerde eğitim-öğretime ara verilmesi kararı Mart ayında alınmış ve görünen o ki Eylül ayına kadar bu süreç devam edecektir. Hal böyle olunca öğrenciler; gerek normal dönemin gerekse yaz okulunun iptal edilmesi sebebiyle Eylül ayına kadar yaklaşık 6 aylık bir süreçte kiralanan taşınmazı kullanamayacaktır.  Maddi ve hukuki olaylar göz önüne alındığında; kiraya veren tarafından “Ahde Vefa” ilkesine dayanarak kira sözleşmesinin aynı şartlarda devam etmesinin talep edilmesi TMK m.4” Hakkaniyet” ilkesi ile bağdaşmayacağı gibi TBK m.138 de belirtilen “Aşırı İfa Güçlüğünün “şartları oluşması sebebiyle kiracı öğrenciler kira sözleşmesinin   en azından salgın süresi boyunca hakkaniyete uygun bir bedele uyarlanmasını talep edebilecektir.
• OLAĞANÜSTÜ FESİH AÇISINDAN 

Kira sözleşmesinin olağanüstü sebeplerle feshi 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun m.331’de ;

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Düzenlemesi ile açıklanmıştır. Söz konusu madde metninin somut olayda uygulanması için gerekli olan yasal unsurlar değerlendirilecektir.  

• Önemli sebep kavramı 
• Önemli sebep kavramı her somut olayın kendi içinde değerlendirilmesi gerektiği bir kavramdır. Koronavirüs sebebiyle YÖK tarafından üniversitelerin eğitim öğretime ara verilmesi öğrencilerin kiraladıkları taşınmazı kullanma şartlarını kaldıran önemli bir sebeptir. Nitekim kiraya verenle kiracı öğrenci arasındaki kira sözleşmesi kiracının öğrenci olduğu bilinerek ve taşınmazı kullanma amacı belirlenerek imzalanmıştır. Hal böyle olunca öğrencinin “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında anlattığımız sebeplerle öğrenci olarak bulunduğu şehirden uzun süreli olarak ayrılması kiraladığı  taşınmazın kullanma amacın ortadan kaldıran önemli sebep kavramını karşılamaktadır.  
• Önemli sebebin kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmesi

Koronavirüs sebebiyle üniversitelerin eğitim-öğretime ara vermesi bazı durumlarda kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getirebilmektedir.  Nitekim son sınıf öğrencisi olan bazı öğrenciler açısından üniversitelerdeki eğitim öğretimin uzaktan devam etmesi sebebiyle öğrenciler mezun olacakları seneyi kiraladıkları taşınmazın bulunduğu şehirden başka bir şehirde geçirebilmektedir. Hal böyle olunca Mart ayında alınmaya başlanan tedbirlerin Eylül ayına kadar devam edeceği öngörüldüğünde 6 aylık bir süreç için kendisinden kaynaklanmayan bir sebeple öğrenciler kullanamayacağı taşınmaza kira ödemek durumunda kalacaktır. Hal böyle olunca koronavirüs nedeniyle üniversitelerin eğitim öğretime ara vermesi öğrenciler açısından kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmiş sayılabilecektir.  

• Yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmenin feshedilmiş olması
• 
  
• Taraflar koronavirüs nedeniyle alınan tedbirler kapsamında olağanüstü fesih yolu ile her zaman feshedebilirler. Ancak fesih, yasal bildirim süresi olan 3 ayın sonunda hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır. Bununla birlikte olağanüstü fesih yolu ile kira sözleşmesinin feshedilmesi için fesih bildiriminin yazılı yapılmış olması gerekmektedir.  Önemli sebebin varlığına dayanarak “olağanüstü fesih” yolu ile kira sözleşmesinin her zaman feshedilebileceği belirtilmiş ise de, kira sözleşmesi önemli sebebin ortaya çıkmasından itibaren uygun olan en kısa sürede feshedilmelidir. Aksi halde hem sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli bir sebebin olduğunu iddia edip hem de uzun bir süre beklemek çelişki oluşturacaktır.
• KİRA SÖZLEŞMESİNDE MÜCBİR SEBEP HALLERİNE İLİŞKİN BİR DÜZENLEME MEVCUTSA

Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmelerinde mücbir sebebe ilişkin düzenlemeler bulunabilmektedir. Kira sözleşmesinde mücbir sebebin tanımının açılarak detaylıca bahsedildiği durumlarda söz konusu düzenlemelere bakmak gerekirken sadece mücbir sebep denilerek içeriğinden bahsedilmemesi durumunda ise mücbir sebep ten ne anlaşılması gerektiğinden bahsedeceğiz.

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, 20.11.2018 Tarih, 2016/14140 Es. Ve 2018/21011 Kr. Sayılı kararındaki” 

“Sel, kar, deprem gibi doğal olaylar nedeniyle ulaşımın kesilmesi, salgın hastalık sebebiyle karantina uygulaması gibi durumlar zorlayıcı nedenlerdir.” 

Kabulü ile salgın hastalık sebebiyle karantina uygulamasını zorlayıcı neden olarak kabul etmiştir. Hal böyle olunca koronavirüs sebebiyle alınan tedbirler mücbir sebep olarak kabul edilecek ve kira sözleşmesinde mücbir sebebe dayalı çıkış noktası varsa bu yol tercih edilebilecektir. 

III.  ÖZET 

Kira sözleşmeleri ile ilgili uygulanabilecek birden fazla yol bulunmaktadır. Ancak gidilecek yol her somut olayın kendi içinde değerlendirilmesi kuralı göz önüne alınarak seçilmelidir. Örneğin; son sınıf öğrencisinin mezun olup salgından sonra taşınmazı bir daha kullanmayacağı durum ile öğrencinin salgın sonrası üniversitesine dönerek taşınmazı kullanamaya devam edeceği durumlarda ayrıma gidilmelidir. Salgın sonrası okulunu değiştirmeyecek/mezun olmayacak öğrenciler TBK m. 138 “ Aşırı İfa Güçlüğü” nedeniyle kira bedelinde indirim talep etme yolunu seçmelidir. Yargıtay uygulamalarında taraflarca her ne kadar “olağanüstü fesih” yolu seçilmişse de duruma göre şartlar oluşmadığından fesih yerine kira bedelinde uyarlama kararı verebilmektedir. Ayrıca Kira sözleşmelerinde mücbir sebebi düzenleyen özel hükümler varsa mevcut düzenlemelere gidilmeli, kira sözleşmelerinde mücbir sebebin tanımı yapılmamış ise yukarıda bahsettiğimiz gerekçeler ile mücbir sebebin sözleşmede bağlandığı sonuca gidilebilecektir.