BvT HUKUK VE DANIŞMANLIK

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasının bir kısmını yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği üçüncü kişilere devretmeyi, yüklenicinin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yaparak bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına karşılık gelecek kısmı arsa sahibine devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.

Bu sözleşmelerde eser sözleşmesinden farklı olarak arsa sahibi yükleniciye ücret olarak para değil, arsa payı vermektedir.

a) Arsa sahibinin arsa payını devretmesi,
b) Yüklenicinin Bağımsız Bölüm İnşa edip teslim etmesi ve
c) Tarafların Anlaşması.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Noter onayı bir geçerlilik şartı olup sözleşme resmi şekle tabiidir.

Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği resmi şekle tabiidir. Her ne kadar sözleşme resmi şekilde yapılmasa da bazı durumlarda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kurallarına aykırılık olarak kabul edilmekte ve sözleşme geçerli sayılmaktadır. Bunun için genel kabul gören bir durum yoktur her somut olayda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kurallarına aykırı olup olmadığı ayrı ayrı değerlendirilmelidir. (Yargıtay İBBGK 30.09.1988 T, 1987/2 E. Ve 1988/2 K. Numaralı ilam)

Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyetin varlığı halinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulabilmesi için tüm paydaşların onayının olması gerekir. Aksi halde sözleşme kurulamayacaktır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada birçok farklı şekilde ifa edilmektedir. Sıklıkla karşılaştığımız yöntem ise şu şekildedir: Sözleşmeye göre arsa sahibi arsanın belli bir payının satışını vaat etmekte, yüklenici ise bu pay karşılığında bağımsız bölümlerin yapımını taahhüt etmektedir. Arsa sahibinin eylemi taşınmaz satış vaadi, yüklenicinin eylemi ise inşaat yapımı olarak değerlendirilebilir. Kısacası kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi birlikte düzenlenmektedir.

Bununla birlikte Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; sözleşmenin kurulduğu esnada arsa sahibi tarafından arsanın tamamen yükleniciye devredilmesi veya arsa paylarının inşaatın ilerlediği aşamaya göre kısım kısım yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği kişilere devredilmesi şeklinde de kurulabilir.

a) Arsanın yapı yapılmasına uygun şekilde yükleniciye teslim edilmesi,
b) Arsa paylarını devir borcu.
Kural olarak yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) almak arsa sahibine aittir. Ancak sözleşme kurulurken arsanın bir kısmı veya tamamı yükleniciye devrediliyorsa inşaat ruhsatını yüklenici de alabilecektir. Yapı ruhsatının alınması sözleşmenin süresinin belirlenmesi açısından önem teşkil etmektedir. Zira sözleşmede işin tamamlanması için süre belirlenmişse bu süre yapı ruhsatının alındığı tarihte işlemeye başlar.

Müteahhidin sözleşme gereğince bağımsız bölüm yapma ve arsa sahibine payına düşen bölümleri devretme borcu olduğundan yukarıda bahsetmiştik. Bununla birlikte müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki borçları eser sözleşmesinde yüklenicinin borçlarından yola çıkılarak tespit edilmektedir. Buna göre müteahhidin borçları şunlardır:
a) Sadakat ve Özen Borcu,
b) Malzemeleri Sağlama Borcu ve
c) İşi Bizzat Veya Gözetimi Altında Yaptırma Borcu.
(Detaylar için bknz: Sıkça Sorulan Sorular- Eser Sözleşmeleri)

Kanunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi açıkça düzenlenmediği için ayıp halinde de eser sözleşmesinin ayıba karşı tekeffül hükümleri uygulanacaktır. TBK m.474’e göre “iş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.”

Arsa sahibinin bağımsız bölümün muayenesini yapabilmesi için inşaatın tamamlanıp bağımsız bölümün arsa sahibine teslim edilmiş olması gerekmektedir.

a) Bağımsız bölüm arsa sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
b) Bağımsız bölümü alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
c) Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları müteahhide ait olmak üzere, bağımsız bölümün ücretsiz onarılmasını isteme.

(Detaylar için bknz: Sıkça Sorulan Sorular- Eser Sözleşmeleri)

İskân: ruhsatlı yapıların ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren; tapu kaydını, adresini, bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, arsa paylarını, mal sahiplerini ve metrekarelerini gösteren belediye tarafından verilen rapordur. Yapıya bu belgenin alınabilmesi için inşaatın yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) alındığı tarihten itibaren 2 sene içinde yapımına başlanmış ve çalışmaların 5 sene içerisinde bitmiş olması gerekir.

Uygulamada düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle iskân alma zorunluluğunun müteahhitte olduğuna dair sözleşme hükmü yer almaktadır. Bu halde müteahhit sözleşme gereğince yapıya iskân almadan arsa sahibinden arsa payının devrini talep edemeyecektir. Yargıtay 15 HD. 2003/2495 E. Ve 2003/5405 K. Numaralı 12.11.2003 tarihli ilamında da “yüklenici sözleşmeye uygun olarak binayı iskân izni alınmış şekilde tamamlamadığı sürece, iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa tapusunu arsa sahibinden talep edemez” şeklinde hüküm kurmuştur.

634 Sayılı KMK gereğince kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurma taşınmaz malikinin yani arsa sahibinin sorumluluğundadır. Ancak Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bu borç yükleniciye devredilebilir. Bununla birlikte kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulabilmesi için yükleniciye vekalet de vermek gerekir.

Müteahhit, sözleşemeye konu bağımsız bölümü belirlenen sürede tamamlayamaması halinde temerrüde düşer. Taraflar arasında yapının tamamlanmasına dair sözleşmede kesin bir süre tayin edilmemişse yüklenici, arsa sahibinin ihtarı ile temerrüde düşer.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 125. Maddesinde arsa sahibinin seçimlik hakları sayılmıştır. Bu maddeye göre:
a) Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı (m.125/1)
Arsa sahibi yüklenicinin temerrüde düştüğü hallerde yükleniciden aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebilir. Ancak yükleniciden gecikme tazminatı talep edilmesi yüklenicinin kusurlu olmasına bağlıdır. Yüklenici temerrüde düşmekte kusurlu değilse yükleniciden gecikme tazminatı talep edilemeyecektir. Gecikme tazminatının kapsamı arsa sahibinin müspet zararıdır. Kısacası arsa sahibinin yapının geç tesliminden dolayı uğramış olduğu zararıdır.

b) İfadan Vazgeçip Müspet Zarar Tazmini (m.125/2)

c) Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zarar Tazmini (m.125/2-3)
Arsa sahibi yüklenicinin temerrüde düştüğü hallerde sözleşmeden dönüp menfi zararının tazminini talep edebilecektir. Bu durumda da arsa sahibi tarafından (TBK m.124’te belirtilen durumlar hariç olmak üzere) yükleniciye borcun ifası için uygun bir süre verilecektir. Sözleşmeden dönme kurumunun gayesi alacaklıyı sözleşme yapılmamış olsaydı hangi ekonomik durumda olacaktıysa o duruma getirmektir.
Bununla birlikte TBK m.125/3’e göre; “Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.” Sözleşmeden dönme geçmişe etkili olarak hüküm ifade edeceği için taraflar sözleşme gereğince verdiklerini geri alma hakkına sahip olacaklardır. Örneğin; yüklenici inşaatın bir kısmını tamamlamışsa tamamlamış olduğu kısım kadar arsa sahibinden zenginleşme oranında bedel talep edebilecektir. Bununla birlikte arsa yükleniciye devredilmişse dönme neticesinde arsa sahibi arsanın kendisine iadesini isteyecek aksi halde iade talepli tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.

Günlük hayatta müteahhitler, bağımsız bölüm tamamlanmadan, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin kendisine devretmeyi taahhüt ettiği payları üçüncü kişilere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satmaktadır. Bunun başta ticari olmak üzere birçok nedeni vardır. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ifa edilemez ve arsa sahibi sözleşmeden dönerse üçüncü kişi de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bölümün teslimini alamayacaktır. Bu durumda üçüncü kişi yükleniciye karşı sözleşmeye aykırılıktan dolayı tazminat davası açabilecektir.

Arsa sahibi yapı tamamlanmadan kendi payına düşecek olan bölümleri taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile üçüncü kişilere devredebilir. Bu durumda üçüncü kişi sözleşmenin tarafı haline gelmeyecektir. Ancak arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki alacağını üçüncü kişiye temlik ederse durum değişecek ve üçüncü kişi alacağın temliki hükümleri doğrultusunda yükleniciden arsa sahibinin talep edebileceği hakları talep edip ileri süreceği hususları ileri sürebilecektir. Alacağın temliki halinde örneğin; üçüncü kişi, yüklenicinin temerrüde düşmesi sonucunda yükleniciden aynen ifa ve gecikme tazminatı talep edebilir.

Arsanın kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide sözleşme kurulurken devredilmesi halinde müteahhit yapı tamamlandıktan sonra arsa sahibinin payına düşen bağımsız bölümlerin tapusunu arsa sahibine devretmezse arsa sahibi taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak müteahhide söz konusu tapuların kendisine devri talebini içeren tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasının akabinde taraflar arasında inşaatın nasıl yapılacağı, inşaat yapılırken hangi türden malzemelerin kullanılacağını içeren teknik şartname oluşturulmaktadır. Teknik şartname ileride hak kaybı oluşmaması açısından bir hayli önem teşkil etmekte ve mutlaka bir avukat eşliğinde hazırlanmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan bağımsız bölüm arsa sahibi veya yüklenici tarafından birden fazla kişiye noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde satılabilir. Bu durumlarda hangi satışın geçerli olduğunun tespiti taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulduğu tarihe göre tespit edilecektir. Buna göre hangi sözleşme diğerinden önce kurulmuşsa o satış geçerli kabul edilecektir. Şöyle ki; Arsa Sahibi A tarafından kendi payına düşen X numaralı bağımsız bölüm 10.01.2019 tarihinde B ye taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devredilmiştir. Akabinde A, yine X numaralı bağımsız bölümü 10.02.2019 tarihinde C’ye noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devretmiştir. Bu durumda B ile yapılan sözleşme daha erken tarihli olduğu için B’ye yapılan satış geçerli kabul edilecektir. Örneğe ilişkin olarak C kendisine yapılan satışın geçersizliği nedeniyle A ya karşı dava açabilecektir.

TBK m. 484’ e göre; “- İşsahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.” Söz konusu hükümden yola çıkarak arsa sahibinin de tam tazminat ödeyerek sözleşmeyi feshetmesinin mümkün olduğunu söyleyebiliriz. Arsa sahibi m.484 gereğince sözleşmeden dönebilmek için yükleniciye bildirimde bulunmalıdır. Buradaki fesih beyanı ileriye etkili olacak şekilde sonuç doğuracaktır. Fesih beyanı ile birlikte yüklenici de borcundan kurtulacak ve kalan kısım için ücret talep edemeyecektir. Ancak yüklenicinin tamamlanan kısım için tazminat talep etme hakkı devam edecektir.

TBK m.485’e göre “Eserin tamamlanması, işsahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir. İfa imkânsızlığının ortaya çıkmasında işsahibi kusurluysa, yüklenicinin ayrıca tazminat isteme hakkı vardır.” Anılan hüküm kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de uygulama alanı bulacaktır.

Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış olan sözleşme, onun ölümü veya kusuru olmaksızın bağımsız bölümü tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer. Bu durumda arsa sahibi, inşaatın tamamlanan kısmından yararlanabilecek ise, onu kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür. Kişisel özelliklerinin önem arz etmediği sözleşmelerde yüklenicinin mirasçıları veya gözetimi altındaki kişiler inşaatın tamamlanmasını sağlayabilirler. Bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerliliğini sürdürecektir. Ancak yüklenicinin kişisel yeteneklerinin önem arz ettiği hallerde sözleşme ileriye dönük olarak feshedilecek ve arsa sahibi eseri o haliyle teslim almak istiyorsa yükleniciye veya yüklenicinin ölmesi halinde mirasçılarına ödeme yapması gerekecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, bağımsız bölümlerin tamamlanmasından sonra arsa paylarının devrinin gerçekleşeceği şekliyle kurulmuş olması halinde yüklenici yapıyı tamamlamadan acze düşerse arsa sahibi yapı tamamlanana kadar payların devrinden kaçınabilecektir. *Arsa sahibi, yükleniciye kendisine teminat vermesi için süre verir ve verilen süre içerisinde yüklenici arsa sahibine teminat vermezse arsa sahibi sözleşmeden dönebilecektir*. Bu durumda arsa sahibi, inşaatın tamamlanan kısmından yararlanabilecek ise onu etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür.

Yukarıda bahsedilen durum yüklenicinin kusuru olmaksızın acze düşmesidir. Yüklenici kendi kusuru ile acze düştüğü takdirde arsa sahibine TBK m.112 gereğince tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Ayrıca yüklenicinin aczi devamlı nitelikte olmalıdır.

TBK m.480/2’ye göre “Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir.” Buna göre öngörülemeyen haller dolayısıyla feshin şartlar şunlardır:
a) Önceden taraflarca öngörülmeyen veya öngörülemez nitelikte bir olay meydana gelmesi,
b) Bu olayın inşaatın yapımını oldukça güçleştirmesi ve
c) Olayın meydana gelmesinde tarafların kusursuz olması.

Madde gereğince sözleşmenin feshedilmesine veya ücretin arttırılmasına hâkim karar verecektir. İnşaatın belirli bir seviyeye geldiği durumlarda hâkim, sözleşmeyi feshetmeyecek ücretin arttırılmasına karar verecektir.