BvT HUKUK VE DANIŞMANLIK

Taşınmazın 3. Kişiye satılması durumunda önalım hakkı, sahibine tek taraflı irade beyanı ile öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Önalım hakkı sözleşmeden kaynaklanan ve yasal önalım hakkı olmak üzere iki şekilde doğabilir.

Taraflar, taşınmazın 3. Kişiye satılması durumunda bir tarafa sözleşme ile öncelikle satın alma hakkı verilebilir. Ancak önalım hakkının herkese karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmiş olması gerekmektedir. Aksi halde sadece taraflar arasında geçerli olacak, taşınmazı devralan 3. Kişilere karşı bir hak ileri sürülemeyecektir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı için adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak 3. Kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmiş olması gerekmektedir.

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, bir paydaşın payını 3. Kişiye satması durumunda diğer paydaşlara öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Önemle belirtmek gerekir ki yasal önalım hakkı taşınmazlara özgü bir hak olup taşınırlarda kullanılması mümkün değildir.

I. Paydaşlar arasında yapılan satışlarda
II. Taşınmazın 3. Kişiye bağışlandığı durumlarda
III. Taşınmazın trampa ile 3. Kişiye devredildiği durumlarda
IV. Taşınmazın bir şirkete sermaye olarak konulduğu durumlarda
V. Ölüme bağlı tasarruflarda
VI. Paydaşlar arasında fiili taksim olduğu durumlarda
VII. Taşınmazın cebri icra ile satıldığı durumlarda
VIII. Kamulaştırma ve arazi toplulaştırması hallerinde
IX. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda
X. Kullanılmasının hakkın kötüye kullanılması sayılacağı

Durumlarda önalım hakkı kullanılamamaktadır. Ancak yasal önalım hakkı sahibi yukarıdaki işlemlerin önalım hakkının kullanılmaması için muvazaalı yapıldığını ileri sürerek ispatlaması durumunda önalım hakkını kullanabilir. Bu sebeple yasal önalım hakkı kullanılırken de yukarıdaki istisnai işlemler gerçekleştirilirken de hukuki müeyyidelere ve uygulamalara dikkat etmek gerekmektedir.

Taşınmaz devredildikten sonra satışın gerçekleştiği hususu satıcı veyahut alıcı tarafından noter aracılığı ile 3 ay içerisinde diğer paydaşlara bildirilmesi gerekmektedir. Önalım hakkı sahibi ise satışın kendisine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ya da taşınmazın devrinin gerçekleştiği tarihten itibaren her halde 2 yıl içinde önalım hakkını kullanmaması durumunda önalım hakkı düşmektedir.

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Ancak ileride yapılacak bütün satışlar için önalım hakkından feragat edilmesi resmi şekle tabidir. Aksi halde yapılmış olan feragat geçersiz sayılacaktır.

Önalım davalarında 3 ay ve 2 yıllık hak düşürücü süreler belirlenmiştir. Önalım hakkı sahibi satışın kendisine noter aracılığı ile bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde veyahut her halde satışın gerçekleştiği tarihten 2 yıl içerisinde önalım hakkını kullanması gerekmektedir.

3 aylık hak düşürücü sürenin geçerli olabilmesi için bildirimin mutlaka noter kanalı ile yapılmış olması gerekmektedir. 3. Kişi önalım hakkı sahibinin satışı bildiğini, yazılı şekilde bildirim yapıldığını ya da sözlü bir şekilde bildirim yapıldığını iddia ederek 3 aylık hak düşürücü süreden faydalanamaz. Önalım hakkı sahibi kendisine noter kanalı ile bildirim yapılmadığı her durumda satışın gerçekleştiği tarihten itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkını kullanabilir.

Yargıtay bir kararında taşınmaz hakkında izaleyi şüyu(ortaklığın giderilmesi) davası açılmış olmasını bu sebeple taşınmazı devralanın dava ile haberdar olmasını dahi 3 aylık sürenin başlangıcı için kabul etmemiştir. 3 aylık hak düşürücü sürenin önalım hakkı sahibine karşı işletilebilmesi için ancak ve ancak noter kanalı ile bildirim yapılmış olması gerekmektedir.

Önalım hakkını kullanmak isteyen taraf önalım hakkını taşınmazın yeni sahibine karşı yönelteceği bir dava ile kullanabilir. Dava dışında önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; taşınmaz fiili taksim yapılarak paydaşların hangi bölümü kullanacağı kararlaştırılmış ise önalım hakkının ileri sürülmesini “kötüniyet” olarak kabul edilmiştir.

Örneğin; taşınmazın hangi bölümünü kimin kullanacağı taşlar vasıtasıyla sınırlar belirlenmiş ya da 3 katlı evin her katında ayrı bir paydaş oturuyorsa fiili taksim yapılmış olacak ve önalım hakkı ileri sürülemeyecektir.

Önalım hakkı, payın 3. Kişilere devredildiği durumlarda kullanılabilecek bir hak olup bir paydaşın diğer paydaşa payını devretmesi durumunda önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. (Kat mülkiyeti kanunu 8/1. Md.)

Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler (Kat mülkiyeti kanunu 8/2. Md.)

Kanunda açıkça öngörüldüğü üzer bir bağımsız bölümün birden fazla paydaşı olduğu durumlarda payın 3. Kişilere devredilmesi halinde önalım hakkı kullanılabilecektir.

Önalım hakkında muvazaa uygulamada iki şekilde karşımıza çıkmaktadır.
I. Satış işleminde muvazaa ve
II. Bedelde muvazaa.

Uygulamada aslında satış olan devir işlemi önalım hakkının kullanılmasını engellemek için tapuda “trampa”,” bağış”, “ölünceye bakma sözleşmesi” ile devredilmiş gibi gösterilmektedir. Bu gibi muvazaalı durumlarda önalım hakkı sahibi her zaman muvazaa iddiasında bulunarak muvazaayı ispatlaması halinde önalım hakkını kullanabilecektir.

Yargıtay muvazaanın ispatını “taşınmazı alanın maddi gücü”, “banka kanalı ile ödeme yapılıp yapılmadığı”, “taraflar arasındaki yakın ilişki”,” tarafların gerçek ve müşterek amaçlarının tespiti”, “devir işleminin yapıldığı tarih” gibi parametreleri birlikte değerlendirilerek sonuca gitmektedir. Ancak yukarıdaki sayılan parametrelerle sınırlı olmaksızın her somut olay kendi bağlamında değerlendirilerek muvazaanın olduğu veyahut olmadığı her türlü vakıa ve delillerle ispatlanabilir.

Uygulamada taraflar düşük harç ve masraf ödemek maksadıyla tapuda taşınmazın değerini gerçek değerinden çok daha düşük göstermekte ya da önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla tapuda taşınmazın değerini gerçek değerinden çok daha yüksek göstermektedir. Bu gibi durumlarda bedelde muvazaa söz konusudur.

Önalım hakkını kullanmak isteyen taraf, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini ödeyerek önalım hakkını kullanabilir.

Uygulamada önalım hakkının kullanılmasını önlenmek amacıyla satış işlemi gerçekleştirilirken tapuda taşınmazın gerçek değerinden çok daha yüksek bir bedel gösterilmektedir. Buradaki amaç taşınmazın tapuda gerçek satış bedeli yerine çok daha yüksek satış bedeli göstererek önalım hakkı sahibini önalım hakkını kullanmaması için caydırmaktır.

Bu gibi durumlarda önalım hakkı sahibi tapuda gösterilen yüksek değerin muvazaalı olduğunu iddia ederek taşınmazın gerçek değerinin çok daha düşük olduğunu iddia edebilir. Hakim duruma ve delillerin takdirine göre taşınmaz üzerinde keşif yapılarak taşınmazın gerçek değerini tespit ettirir. Önalım hakkı sahibi taşınmazın tespit edilen gerçek değeri üzerinden önalım hakkını kullanır

Uygulamada yine sıklıkla karşılaşılan bir problem ise tarafların hukuki müeyyidelerden bihaber şekilde masraflardan kaçınmak amacıyla taşınmazın değerini tapuda düşük gösterilmesidir. Hal böyle olunca örneğin normalde 500.000,00 TL değerinde olan evin devri tapuda 100.000,00 TL olarak gösterilebilmektedir. İşbu durumlarda önalım hakkı sahibi evin tapuda gösterildiği bedel (örneğimizde 100.000,00 TL) ve tapu harç ve masraflarını ödeyerek taşınmazı alabilecektir.

Önalım davasının açılmasıyla hukuki müeyyidelerden haberdar olan taşınmazı devralan kişiler ,taşınmazın gerçek değerinin tapuda devir esnasında bildirilen değerden çok daha yüksek olduğunu banka kanalı ile yaptığı ödemeyle ispatlamak istemektedir.

Yargıtay’ın çok tartışılan yerleşik içtihatlarına göre “kimse kendi muvazaasına dayanamaz” ilkesi ile Yargıtay, düşük harç ödemek için bedelde muvazaa ile tapuda düşük bedel gösteren taraf, kendi muvazaasına dayanarak bir hak elde edemeyecektir görüşünü savunmaktadır. Öyle ki Yargıtay bir kararında banka kanalı ile yapılan ödemenin tapuda gösterilen bedelden 40 kat daha yüksek olduğu durumlarda dahi önalım hakkını tapuda gösterilen düşük bedel üzerinden kullandırmıştır. Hal böyle olunca banka kanalı ile yapılan ödeme tapuda gösterilen bedelden çok daha yüksek olsa bile önalım hakkı tapuda gösterilen düşük bedel üzerinden kullanılabilecektir.

Önalım davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Önalım hakkı taşınmazın ancak satış veya satışa eşdeğer bir şekilde 3. Kişilere geçtiği durumlarda kullanılabilecektir. Taşınmaz satış vaadi taşınmazı ileride devredileceğine dair bir hak vermesi sebebiyle satış vaadinin yapıldığı durumlarda önalım hakkı kullanılamayacaktır.